Вільний ринок земель в Україні не перетворив сільськогосподарську землю в інвестиційно привабливий актив. Як змінилася ціна гектару землі за 2 роки, як вплинула на земельні операції військова агресія росії проти України та що робити з другом етапом ринку землі – допуском юросіб з 1 січня 2024 року? AgroPolit.com проаналізував дані операцій купівлі/продажу земельних паїв та опитав експертів.
Ринок землі в Україні під час війни ціна землі та операції купівлі/продажу паїв
За 2 роки існування ринку землі в Україні середньозважена ціна 1 га земель для товарного с/г виробництва становить 35,2 тис. грн. За цей період було здійснено 37 783 операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 110 499 га. Про це свідчать аналітичні дані оновленої онлайн-мапи операцій купівлі-продажу земель України, яку запустили AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar.
В 2022 році було укладено 23 178 договорів купівлі-продажу, за 5 місяці 2023 року – 14 605 договорів купівлі-продажу. Це становить 63% від загальної кількості 2022 року (в гектарах в 2022 69 478 га, а за 2023 рік продано 41 021 га, або 59% від загальних продажів 2022 року).
Розглядаючи операції/купівлі продажу на ринку землі України за 2 роки, бачимо наступну зміну динаміки: змістився фокус продажів зі східних областей України до центральних.
Розподіл операцій з продажу землі за регіонами
- Захід: 2022 р – 10 561 договорів і 2023 – 6955 договорів
- Південь: відповідно 8 623 та 4631
- Північ: 12 115 та 8052
- Схід: 20 269 та 9461
- Центр: 18 051 та11922
- Всього: 69 618 та 41 021
Слід зазначити, що не було договорів купівлі-продажу земельних ділянок в Луганській області, та значно скоротились в тих регіонах, де ведуться активні бойові дії за визволення земель із окупації, а саме в Донецька, Херсонська та Запорізька області.
Якщо порівнювати із середніми значеннями кількості договорів за минулий рік, то найбільше ринок землі в Україні зріс в Одеській +114%, Житомирській +95%, Волинській +82% областях.
За 2023 рік найбільше земельних договорів було укладено в Хмельницькій області – 1623 та Вінницькій області – 1341, а за об'ємом найбільше проданих земель в Дніпропетровській області – 5940 га та Полтавській області – 3912 га.
Середньозважена ціна землі за 1 га на 2023 рік в України становить 39,01 тис. грн, а в 2022 році була 34, 2 грн, що на 12% нижче цього року. В порівнянні 2023 (5 місяці) з 2022 роком, найбільше зменшилась середньозважена ціна за 1 га в Волинській області з 35 тис. грн до 12 тис. грн та Івано-Франківській області з 99 тис. грн, до 45 тис. грн, а найбільше зросли в Львівській — 58 тис. грн за 1 га +53% та Херсонській 37 тис. грн +43%.
Основні результати роботи ринку землі за 2 роки в Україні
- середньозважена вартість договору за одну ділянку — 35 211 грн;
- загальна кількість операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) — 37 783;
- сумарна площа проданих паїв — 110 499 га;
- середній розмір проданої ділянки — 2,82 га.
ТОП-5 найбільших земельних договорів за площею за 2 роки
- Миколаївська область – 57 га
- Житомирська область – 50
- Дніпропетровська область – 50 га
- Кіровоградська область – 41 га
- Харківська область – 40 га
ТОП-5 найдорожчих укладених договорів за 2 роки
- Миколаївська область – 2 705 600 грн
- Львівська область – 2 600 000
- Київська область – 2 200 000
- Київська область – 2 000 000
- Харківська область – 1 794 00
Вільний ринок землі України перед і в час війни: плюси і мінуси
Член аграрного комітету парламенту, голова міжфракційного депутатського об’єднання «Депутатська аграрна рада» Андрій Богданець у коментарі AgroPolit.com каже, що за 2 роки роботи ринку всі мали можливість переконатися, що не сталося апокаліпсису, яким лякали українців.
"Ринок поступово запускався, спочатку було сотні угод на місяць, а потім тисячі. Не відбулося жодних цінових несподіванок, як очікували деякі, хоча ціна за гектар поступово зростала. Планувалося, що впродовж 2022-2023 років пройде перший етап земельної реформи, і бажаючі громадяни, фермери та малі аграрії встигнуть скупити земельні ділянки для господарювання у розмірі до 100 га на одного громадянина перед допуском на ринок землі з 01.01.2024 року юридичних осіб. Проте, війна внесла свої корективи. У минулому році майже на три місяці зупинився продаж земельних ділянок, зупинялися реєстри, закривалися доступи до них. На окупованих територіях ринок землі фактично перестав існувати. Кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок скоротилася в рази. Повномасштабне вторгнення повністю змінило цінову динаміку ринку. Багато земель сьогодні заміновані або окуповані. Одним словом, через всі ці чинники, наші громадяни не встигнуть скупити землю до 01.01.2024 року. Не забуваємо також той фактор, що багато наших фермерів отримали великі збитки, або через військові дії, або через неможливість реалізувати свою продукцію із-за проблем з логістикою. Тому у невеликих фермерів не має коштів, щоб викупити землю у «пайовиків». Проте, ці кошти обов’язково будуть у великих агрохолдингів, які змогли скористатися «зерновим» коридором і мають доступ до дешевих кредитів", – говорить народний депутат.
Не бачить великих промахів у роботі вільного ринку землі України перед і під час війни ринку старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ, доктор економічних наук Андрій Мартин. У коментарі AgroPolit.com він так оцінює наслідки дворічної роботи ринку: "Ринок сільськогосподарських земель працює без особливих проблем, ніякої «лихоманки», яку обіцяли деякі політики, немає. За виключенням березня-квітня 2022 року, коли не працювали державні реєстри, транзакції із земельними ділянками проводяться навіть попри воєнний час, а сам ринок поволі відновлюється. Хоча залишилося лише півроку до запуску другого етапу, який передбачає зняття заборони на придбання пайових земельних ділянок юридичними особами, змінювати правила регулювання обігу сільськогосподарських земель навряд чи потрібно".
Партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимир Ігонін наголошує, що ринок землі в Україні працює нормально.
«Не так активно, як сподівалися прихильники вільного ринку і боялися його противники, але певний рух, попри війну, є, і це головне. Добре, що бажаючі продати свою землі отримали таку можливість. Втім, масового продажу земель сільськогосподарського призначення ми не спостерігаємо. 2024 рік обіцяє пожвавити ринок, адже українці і компанії з виключно українськими засновниками зможуть володіти масивами до 10 тис. га сільськогосподарської землі «в одних руках». Це спростить агрокомпаніям адміністрування земельного банку. Але іноземні інвестори поки чекають з гарбузом на референдум», – говорить він.
На жаль, через неспровоковане широкомасштабне вторгнення росії надати об’єктивну оцінку роботі ринку землі складно, натомість каже у коментарі AgroPolit.com адвокат, керуючий партнер юридичної фірми «Kosovan Legal Group» Анатолій Косован.
"Хтось вирішив зберегти оборотні кошти і не вкладатися в земельні інвестиції, а хтось вирішив продати чим швидше за будь-яку суму з переляку. Однак якщо взяти існуючу реальність за константу, то цілковита більшість угод по придбанню земель, які ми спостерігаємо на даний момент – це придбання орендаторами земель, які вони обробляють. Щодо позитивних сторін процесу, то ними і надалі залишається в першу чергу вже сам запуск та цивілізоване налагодження процесу. Також кампанії, які здійснюють вирощування багаторічних рослин, як то сади, виноградники, отримали можливість захистити свої інвестиції через придбання земель. Що стосується негативних сторін, то наданому етапі все відчутніше проявляються попередні намагання умовних покупців обійти мораторій на момент його існування. Так само в подальшому аналогічні наслідки спіткатимуть частину тих покупців, які наразі намагаються обійти заборону на максимальний обсяг земель", – пояснює він свою точку зору.
Старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець натомість більш категоричний у оцінках. Він вважає, що ринок землі провалився, бо аграрії так і не змогли стати повноцінними розпорядниками землі, а головними вигодонабувачами є іноземні компанії. "За цей час ми пересвідчились: відкриття ринку землі відбулося не для українців, а для іноземців, щоб вони скуповували плодючу українську землю саме за безцінь. І запобіжників цьому немає. Також ми пересвідчилися у тому, що іноземці активно втручаються в діяльність Конституційного суду, на розгляді у якому і знаходиться питання конституційності прийняття закону про ринок землі. Перед війною були відповідні слухання, але вони були перенесені і наразі ситуація не вирішена", – пояснює Кравець.
Земельні міфи: вал земельних пропозиції, продаж за безцінь та покупці-спекулянти
Співзасновник земельної агенції «Volodar» Володимир Нагорний у коментарі AgroPolit.com розповів про те, як на практиці «провалилися» основні земельні міфи.
Перший міф – 10% людей продаватимуть свою землю не вагаючись і відразу.
«Не продали. Станом на травень 2023 року, із 29 млн пайових земель, угод відбулось на площу трошки більше 388 тис га (1,3 % за два роки!!!). Тобто продають землю в десять разів менше власників ніж очікувалось. Рахую, що це хороший маркер того земля для людей має цінність моральну так і матеріальну (пасивний дохід)», – говорить він.
Другий міф – власники продаватимуть паї за дарма
Якщо дивитись офіційну статистику про середню вартість одного га в 39 тис грн, говорить Володимир Нагорний, то можна погодитись.
«Але треба зважити наступне – незважаючи ні на що, продавці стараються частенько приховати реальну вартість угод і повідомляють нотаріусу занижену вартість, головне щоб вона не була меншою від нормативної грошової оцінки. Не забуваймо також про той пул земель, які до відкриття ринку були оформленні спекулянтами як емфітевзиси і відразу після 01.07.2021 року попали у статистику як угоди з купівлі продажу, оскільки «сторонам» договору схеми потрібно було узаконити відчуження. Ну й звичайно, що ніхто не резокриває в такому випадку реальну вартість земельної ділянки, а вписують мінімально можливу суму в розмірі НГО», – пояснює він.
Третій міф – землю скуплять спекулянти
Прошу повірити на слово – 99% покупців земель це фізичні особи та приватні інвестори, каже він. "Купують не заради перепродажу, а заради подальшої передачі в оренду українським аграріям", – пояснює Володимир Нагорний.
Які основні тенденції двох років роботи ринку землі в Україні? AgroPolit.com разом з експертами нарахував декілька основних.
Ціна гектару землі залишається низькою
Як свідчать аналітичні дані земельної мапи України за 2 роки AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar ціни нсуттжєво зросли. Хіба на показник інфляції.
Це підтверджують й інші експерти ринку землі.
"Під час війни ціни на сільськогосподарські землі у практично не змінилися. Якщо у 2021 році середня ціна коливалась у межах 35-40 тис. грн/га, то у другій половині 2022 року вона становила 38-43 тис. грн/га. Варто відзначити, що у доларовому вимірі, внаслідок інфляції, середня ціна залишилася майже незмінною — приблизно $1100-1200 за гектар ріллі. Щодо впливу війни на ціну, то тут скоріше слід відзначити втрачене зростання. До війни власники могли розраховувати на щорічне зростання вартості своєї землі на 5-10 % у валюті, проте наразі фактично відбулася «консервація» ціни. Нагадаю, що «нижньою планкою» для транзакцій із сільськогосподарськими землями є їх нормативна грошова оцінка", — наводить свої оцінки у розмові з AgroPolit.com старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ Андрій Мартин.
На думку Анатолія Косована, в питанні ціни треба зважати на два моменти.
Перший – втрата вартості грошей. «Тримаючи такий актив, як с/г земельна ділянка, та отримуючи за неї орендну плату власник умовно отримує відсоток зі своєї інвестиції. Велике питання, чи здійснював би продавець будь-які надійні інвестиції, якби продав ділянку, та який відсоток доходу отримував би», — говорить він.
Другий — втрата вартості. "Відповідь на наявність втрати вартості ціни можна дати виключно на момент фактичного продажу земельної ділянки. Наприклад до війни вартість була $2 тис. за гектар, а наразі тільки тисяча. Якщо ж власник не піддався паніці та не продав ділянку в перші місяці, то за наявною у нас інформацією відчутного падіння апетитів продавців наразі не спостерігається, тобто потенційні продавці майже в усіх регіонах налаштовані отримати за ділянку вартість не меншу, ніж була перед війною. Щодо прогнозів по ціні на майбутнє, то вони напряму залежатимуть від економічного курсу та успішності реальних реформ в країні. Зрозуміло, що при таких втратах економіки, які спостерігаються в Україні на сьогоднішній день, очікувати суттєвого росту вартості землі точно не варто. При цьому зростання економіки буде залежати від названих мною вище факторів і відповідно потягне за собою і збільшення попиту за землю, і відповідно збільшення її ціни», — пояснює він.
Ринок землі — з обігу випала п’ята частина всіх земель України
Друга тенденція ринку землі України в час війни — суттєве скорочення площ до продажу.
Андрій Мартин оцінив земельні втрати від воєнної агресії росії проти України так: "Руйнівного впливу війни зазнало 21% території України. Це території до яких змога дотягнутися рука агресора. Хоча завдяки героїзму Збройних сил України, значні території вже звільнено, обстеження на наявність вибухонебезпечних предметів потребують 2,6 млн га сільгоспугідь, а після звільнення всієї території України – орієнтовно ще 3 млн га. Сумарно поза ринковим обігом перебувають землі 310 громад у 8 областях, які знаходяться в зоні бойових дій чи у тимчасовій окупації. Реєстр прав на нерухоме майно та земельний кадастр на цих територіях заблоковані. Крім того, через підрив росіянами греблі Каховської ГЕС постраждали майже 600 тис га земель півдня України залишаться без зрошення. На їх відновлення греблі, повторне заповнення водосховища та каналів і відновлення системи зрошення, скоріше за все, піде десятиріччя. Тому у таких регіонах як Херсонщина, де посушливість клімату збільшуватиметься й надалі і потрібно буде адаптувати сільське господарство до нових реалій, переорієнтуватися на вирощування посухостійких культур, наприклад, сорго".
Другий етап ринку землі – допуск юридичних осіб
Відкрите питання ринку землі – другий етап (запуск юридичних осіб): бути йому чи ні в час військової агресії росії проти України.
Думки учасників ринку розділилися.
Запуск другого етапу ринку землі для юридичних осіб, який намічено на січень 2024 року, необхідно відкласти до того моменту, коли в Україні закінчиться воєнний стан, вважає член аграрного комітету парламенту Андрій Богданець.
«Війна триває, багато галузей економіки нашої держави зруйновано. Тому на сьогоднішній день, так важливо підтримати наших фермерів і аграріїв. Вони не зможуть витримати конкуренцію зі світовим капіталом. Було б безвідповідально в таких умовах переходити до наступного етапу реформи ринку землі. Вважаю, що в умовах воєнного стану та протягом певного періоду після його скасування чи завершення, необхідно продовжити діючі на сьогодні обмеження. Я вже подав на розгляд парламенту відповідний законопроєкт №9341, ініціативу щодо внесення якого підтримали ще одинадцять колег, і сподіваюсь на його прийняття», — говорить депутат.
За результатами опитування читачів AgroPolit.com, Latufundist.com, Kurkul.com, Elevatorist.com та Zemlak.com, 74% аграріїв України підтримують ініціативу відкладення введення в дію другого етапу ринку землі для юросіб.
Є й противник такого підходу.
«Особисто я проти цієї ідеї. Адже, перш за все, давайте задамо просте питання – чи стане від цих маніпуляцій комусь краще? Очевидно, що власникам земельних ділянок, які воліли б їх продати, цікава, перш за все, ринкова ціна, за якою вони зможуть провести транзацію. Жодні обмеження, які може запроваджувати держава, цю ціну не збільшать, а спроби надмірного втручання у ціноутворення призводять на практиці лише до тінізації угод – в договорі записується одна «ціна», а реальний розрахунок проводиться все одно по тій ціні, про яку домовилися продавець і покупець. Сільськогосподарські підприємства, де-факто, і зараз беруть активну участь на ринку сільськогосподарських земель, проте придбання пайових ділянок здійснюється на «дружніх» фізичних осіб. На практиці це призводить лише до здорожчання транзакції», – вважає старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ Андрій Мартин.
На його думку, якщо із 1 січня 2024 року сільськогосподарські підприємства зможуть придбавати землю без «посередників», від «економії» на залученні номінального держателя-фізичної особи в кінцевому підсумку виграють і продавець, і покупець. Хочу окремо підкреслити, що юридичні особи із іноземними інвестиціями в принципі не зможуть купувати сільськогосподарську землю в Україні – законодавство в цьому відношенні вельми жорстке, а покарання – включно до конфіскації ділянки.
Адвокат, керуючий партнер юридичної фірми «Kosovan Legal Group» Анатолій Косован так коментує: «Другий етап ринку землі в будь-якому випадку принесе пожвавлення, тобто збільшення угод, а відповідно оплату податків, отримання продавцями доходу та витрати цих коштів в подальшому, які стануть доходом іншого бізнесу, що потягне за собою чергову сплату податків, виплати заробітних плат і знову сплати податків. Я не знаю навіть як ще простіше пояснити вигідність для України у пожвавленні будь якої економічної діяльності на даному етапі і тим більше поповнення державного бюджету, який, нагадаю, є виключним джерелом фінансування оборони України».
Іноземці та основні схеми доступу до української землі
Не можна запускати другий етап, натомість каже Ростислав Кравець, бо це тільки більше розвяже руки для скупки землі іноземцям, хто б що не говорив у владі. Він розповів про існуючі схеми із залученням іноземців для скупки сільськогосподарських земель
За словами Кравця, перша і основна схема скупки землі іноземцями на вільному ринку землі України в час війни – це здійснює номінальний власник українець, а фактично реальний власник іноземці. «Може бути створена номінальними директорами українська юридична особа, в яку закачуються гроші, яка може отримувати кредити і скуповувати землю. А насправді українець, який є власником цієї компанії, є номінальним власником, а справжні власники – це великі транснаціональні компанії», – переконує він.
Друга схема – зміна цільового призначення сільськогосподарської землі на землю під забудову чи кооперативів, щоб після цього дати змогу іноземцям володіти цією землею напряму.
"Другий етап дозволить робити більш скоріше і без будь-яких проблем для іноземців взагалі. Тобто напряму оформлювати сільськогосподарську землю з іншим цільовим призначенням на іноземні компанії", – прогнозує Ростислав Кравець.
Лобістів ринку землі, на думку Кравця, слід притягнути до відповідальності за державну зраду з повною конфіскацією всього майна за спрощеною процедурою Вищого антикорупційного суду, тобто справ повинна тривати не більше 10 днів.
Останню схему учасники ринку землі вважають не дієвою. Чому?
"Схема із зміною цільового призначення с/г із подальшим її викупом теоретично можлива, але у неї немає економічного підґрунтя, бо це не вигідна схема. Щоб поміняти цільове призначення, потрібно заплатити певні втрати державі, або вони взагалі зараховуються до бюджету територіальної громади. А ці витрати не менші за розмір нормативно-грошової оцінки: у кожній області її величина не менше $1000 доларів за 1 га. Тому юркомпанія, яка викуповує сільськогосподарську землю, потім змінює цільове призначення, а потім ще купує її в людини і оформлює на себе, по фіналу отримує вартість 1 га землі не менше $6000. Економічного сенсу у цьому немає. Схема можлива, якщо вам потрібно будувати елеватор, тоді через зміну цільового призначення с/г земель на землі промисловості, транспорту, зв’язку, чи житлове будівництво – можливо", – розповідає AgroPolit.com один з земельних хедхантерів України.
При чому, продовжує він, в процесі другого етапу ринку із самого ринку випаде чимало українських агрохолдингів. «Більшість агрохолдингів – 99,9 % у своїй структурі мають нерезидентів засновників. З першого січня 2024 року ринок землі відкривається лише для юридичних осіб 100% статутного капіталу, яких володіють лише українські фізособи – громадяни України. Тобто якщо у складі компанії є хоча б 1% нерезидента-громадянина іншої держави, або юридичної особи іншої держави, то ці юридичні особи не зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення», – розповідає він.
Стаття 130 Земельного кодексу — корпоративний мораторій для іноземців
Проблема із наявністю сільськогосподарської землі у статутному капіталі компаній уже зараз відчутна для компаній в Україні, каже у коментарі Agropolit.com партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимир Ігонін.
«Звільнений в 2021 від мораторію український ринок сільськогосподарської землі лишається обмеженим. За статтею 130 Земельного кодексу України (ЗК) «іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (…), які є власниками земель сільськогосподарського призначення». Якщо ця норма порушується – землю можуть конфіскувати. На практиці цей новий «корпоративний мораторій» ускладнює операції не тільки із землею (на що було спрямоване це обмеження), а й на інвестиції в бізнес, якому «не пощастило» мати у власності сільськогосподарську землю», – пояснює він.
Він пояснює, що нова редакція ст. 130 ЗК – це безумовно крок вперед. "Попередній «земельний мораторій» в принципі забороняв будь-який продаж левової частки сільськогосподарської землі в Україні. Скасування багаторічного мораторію вимагало політичних компромісів, щоб набрати необхідні голоси. Я був присутній у Верховній раді під час гарячих дебатів напередодні голосування за т. зв. відкриття ринку землі. Деякі парламентські сили були дуже занепокоєні можливим допуском на ринок землі іноземців – напряму чи через участь в українських компаніях. Як відповідь на ці занепокоєння оновлена стаття 130 ЗК за задумом законотворців мала «захистити» українську сільськогосподарську землю від опосередкованого продажу через корпоративні права в компаніях, які володіють сільськогосподарською землею, насамперед іноземцям. Але цей запобіжник ніяк не обмежили – ані по площі, ані по цільовому призначенню землі. Відтак навіть, якщо компанії належить 1 га сільськогосподарської землі, на якій працює, скажімо, ринок оптової сільськогосподарської продукції, то інвестувати в таку компанію інша компанія не може. «Чистокровна» українська – до 2024 р., а іноземна чи навіть українська, але з бодай 1% іноземного капіталу, – до відповідного дозволу на всеукраїнському референдумі», – пояснює Володимир Ігонін.
За його словами, вони з цією проблемою вже кілька разів стикалися на практиці. Так, одному клієнту, довелося витратити півроку на зміну цільового призначення крихітної сільськогосподарської ділянки, щоб уможливити продаж компанії іноземному покупцю. «Іноді вдається знайти ефективніший спосіб вирішення цієї проблеми. Але в цілому ситуація вимагає вирішення на законодавчому рівні. Зрозуміло, що поточна редакція ст. 130 ЗК проросла із зерна політичного компромісу. Але це регулювання не є ефективним і створює невиправдані перешкоди», – каже він.
Електронний земельний нотаріат
Чого не вистачає для нормальної роботи ринку землі? Володимир Нагорний звертає увагу на необхідність прискорення цифровізації земельних операцій.
«Однозначно кращого сервісу від нотаріату (Мін’юсту). Їм однозначно потрібно брати приклад із Мінцифри. Наразі кожен суб’єкт господарювання не зважаючи на його форму власності та організаційно-правову форму може онлайн укласти договір на мільярд, підписати цей документ на спеціальних ресурсах з допомогою електронно-цифрового підпису, виконати цей контракт, підтвердити його виконання теж онлайн, провести податкові накладні і так далі. А от коли Ви виявите бажання купити/продати земельну ділянку за 100 тис грн без «паперу» не обійдетесь. При цьому верифікуватимуть вас фізично. Нотаріус має подивитись на вас, ваш паспорт та пересвідчитись що Ви це Ви… хоча суспільство вже давно може це робити за допомогою цифрових технологій. Нам би є-нотаріат не завадив», – підсумував він.
