З травня 2022 року почалося поступове відновлення операцій за звичним механізмом. За цей час ринок активізувався, попит перевищує пропозицію, а подекуди інвестори готові викласти до 148 тис./га.
Ринок землі живий
Якщо порівнювати з неповними 8-ма місяцями роботи ринку до війни, загальна динаміка на ньому знизилась. За офіційними даними, за рік, починаючи з 24 лютого 2022 року, було здійснено майже вдвічі менше транзакцій на меншу в 2,5 раза площу.
Роман Сластьон, генеральний директор УКАБ. Якщо раніше укладалося близько 10-12 тисяч угод на місяць, то зараз цей показник — близько 4-5 тисяч. З одного боку, зменшилася кількість тих, хто платоспроможний та може купувати землю. З іншого боку, не знизилися побажання щодо ціни у продавців, тобто власники землі не готові продавати суттєво дешевше, хіба що мають певні життєві обставини, котрі змушують до цього.
На скорочення ринку вплинули насамперед проблеми з експортом та зумовлена ними криза ліквідності агробізнесу, що суттєво скоротило плани з розширення та трансформації зембанків, додає старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України Андрій Мартин. По-друге, за його словами, низка регіонів, де до війни спостерігалась чи не найбільша кількість транзакцій (Харківська, Сумська, Київська та Дніпропетровська області), зазнали безпосереднього впливу бойових дій. Багато земель забруднені вибухонебезпечними предметами і до офіційного розмінування суттєво втрачають у привабливості, а зруйновані та розкрадені окупантами сільгосппідприємства не в тому стані, щоб планувати придбання земель у власність.
Керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні Ярослав Серпутько зазначає, що живий інтерес до інвестицій з боку фізичних осіб залишається. Щодо пропозиції, то, за його словами, вона часто ситуативна: великі масиви продають фермери, які не знайшли спадкоємців, готових продовжувати бізнес; невеликі ділянки продають власники, які відчули біду війни або планують значні покупки. Щодо попиту, експерт вказує, що він перетік із ринку нерухомості, оскільки інвестиції у землю мають низку переваг.
Ярослав Серпутько, керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні. Землю не зруйнуєш (її можна відновити навіть після мінування), земля не потребує додаткових витрат на обслуговування. Рослинництво — це експортно орієнтований напрям, а тому орендна плата менш чутлива до ризиків зміни курсу гривні.
У інвестиційному об’єднанні Land Club додають, що із понад 100 їхніх членів активно землю купує 15 клієнтів, у 10-ти з яких розмір земельного банку протягом 2022 року та за перший місяць 2023-го досяг максимально допустимої діючим законодавством межі в 100 га.
Водночас старший менеджер податково-юридичного департаменту «Делойт» в Україні Антон Бичков радить під час купівлі або отримання в оренду земельної ділянки більш уважно перевіряти документи, які підтверджують право власності або право користування, через те, що певні операції з цими ділянками могли бути не відображені в реєстрі. Адже поки реєстри не працювали у повному обсязі, було тимчасово дозволено здійснювати реєстраційні дії без внесення записів до публічних реєстрів, наприклад, дії щодо реєстрації права оренди землі. Він нагадує, що з 1 березня 2022 року і ще рік після закінчення воєнного стану не справляється плата за землю державної та комунальної власності на окупованих територіях, територіях, де велися або ведуться бойові дії, а також на територіях, які засмічені вибухонебезпечними предметами, або на яких розташовані фортифікаційні споруди.
При цьому партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимир Ігонін звертає увагу, що угоди із землею можуть посвідчувати лише нотаріуси, включені до переліку Мін’юсту, який регулярно оновлюється. Учасникам орендних відносин, за його словами, також важливо враховувати зміни, внесені в жовтні 2022 року: якщо строк дії договорів оренди, суборенди земель сільськогосподарського призначення закінчився протягом дії воєнного стану, вони вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін таких договорів. Договір вважається поновленим без внесення цих відомостей до реєстру речових прав.
Ціна питання
Ціни на землю насправді не зросли, зазначають в асоціації «Український клуб аграрного бізнесу». Тут додають, що коливання фіксується в гривні, але якщо врахувати її девальвацію, то насправді в доларовому еквіваленті зараз угоди укладаються за нижчою вартістю, ніж до війни.
Роман Сластьон, генеральний директор УКАБ. Коли дивимося на середню за статистикою ціну, то необхідно зважати, що в цих цінах ще є також вартість земельних ділянок, які продані, наприклад, під Києвом чи Львовом, чи десь у Карпатах, чи поруч із берегом Чорного моря. А це не є земля, яку купують для подальшого ведення сільськогосподарської діяльності. Але такі угоди суттєво можуть змінювати загальну картину щодо середньозваженої вартості землі.
Наприклад, за його словами, за березень середньозважена ціна складала близько 71 000 грн/га. «Водночас, якщо ми дивимось на медіану, тобто на більшість угод, які укладалися, то вони в межах 31 000 грн/га. Більшість угод знаходяться за ціною на рівні або нормативної грошової вартості землі, або дещо вище. Винятки — невеликі ділянки, які, скоріш за все, купуються під будівництво поруч із містами-мільйонниками, або схожі ситуації», — констатує Роман Сластьон.
Заступник міністра аграрної політики та продовольства з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Денис Башлик додає, що середня ціна 1 га землі в Україні становить 39 тис. грн. Це, за його словами, «швидкий» продаж земельної ділянки десь, наприклад, на півночі Чернігівської області.
Денис Башлик, заступник міністра аграрної політики та продовольства з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації. На Київщині нині фіксують 148 тис. грн/га, до війни в середньому гектар коштував 75 тис. грн. У областях, наближених до лінії фронту, таких як Херсонська, ціна не змінилася і складає 23 тис. грн/га.
Зі свого боку Андрій Мартин каже, що «нижньою планкою» ціни за законодавством залишається нормативна грошова оцінка земель. Андрій Мартин, старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ. Якщо до війни середня ціна коливалась у межах 35-40 тис. грн/га, то у другій половині 2022 року вона становила 38-43 тис. грн/га. Варто відзначити, що у доларовому вимірі середня ціна залишилася майже незмінною — приблизно 1100-1200 $/га. За його словами, у деяких регіонах, таких як Київщина та Львівщина, середня ціна сільськогосподарських земель подекуди перевищує 100 тис. грн/га, проте ці «аномалії» в основному пов’язані з транзакціями, коли сільгоспземлі у передмістях Києва та Львова купуються під девелоперські проєкти.
Лібералізація ринку
На те, що офіційна статистика розходиться з ринковими даними, вказує керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні Ярослав Серпутько. За його словами, існують різні думки щодо пояснення цієї різниці: нерепрезентативність усередненої статистики, податкові оптимізації під час укладення договорів.
Ярослав Серпутько, керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні. Ринкові ж значення описуються досить простою математикою: покупці надалі розраховують на дохідність від інвестиції — 6,5-8% річних, і якщо в середньому річна оренда складає 4-5 тис. грн/га (або 120-150 $/га), то враховуючи норму дохідності, якраз і виходимо на вартість активу 1 800-2 500 $/га.
Клієнти Land Club, які останнім часом купували земельні ділянки в Чернігівській, Сумській, Житомирській, Вінницькій та Київській областях, виклали в районі 800-3000 $/га. Найпривабливіший регіон, відзначають в інвестиційному об’єднанні, — Полтавщина, де середня вартість лотів стартує від 2000 $/га, а рік тому в цій області можна було знайти ділянки за 1500-1700 $/га. Попит насамперед зростає за рахунок релокованих підприємств, а також через заміновані території, адже господарствам із зон, де щільність забруднення зависока, іноді дешевше інвестувати в землю в іншому регіоні, ніж розмінувати власні масиви для відновлення виробництва, зазначає Денис Башлик. По-третє, за його словами, це інвестиція: у 2024 році, коли на ринок вийдуть нові гравці, а саме юридичні особи, не виключено, що ціна на землю, як і прогнозувалося у довоєнний час, у деяких регіонах зросте до 40%.
Водночас Андрій Мартин більш скептичний щодо значних змін у цінах на сільськогосподарські землі, навіть попри очікуване відкриття ринку для юридичних осіб. За його словами, юридичні особи де-факто вже беруть участь на ринку — через механізми передачі переважного права на придбання сільськогосподарських земель фермерські господарства та господарські товариства передають свої права на першочергове придбання ділянок «дружнім» фізичним особам.
Андрій Мартин, старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ. Лібералізація ринку зробить його більш прозорим, адже агробізнесу не потрібно буде «гратися» із придбанням землі на фізичних осіб. Ключовим фактором, що формуватиме ціну на сільськогосподарську землю, все ж залишатиметься маржинальність агробізнесу. В умовах, поки війна триматиме «напівзакритими» морські порти, а український експорт до Азії, Африки та Близького Сходу залишатиметься обмеженим, агробізнес навряд чи інвестуватиме значні ресурси у придбання земель. «Що стосується земель, які забруднені вибухонебезпечними предметами, то вони до завершення гуманітарного розмінування фактично залишатимуться неліквідним майном, адже вартість послуг комерційних операторів протимінної діяльності сьогодні перевищує ринкову вартість сільськогосподарських ділянок», — констатує експерт.
Географічні вподобання різняться
Сьогодні лідерами за кількістю угод є Хмельницька, Вінницька, Полтавська та Волинська області, що, очевидно, пов’язано із відносно кращим фінансовим станом агробізнесу в цих регіонах. Тут аграрії меншою мірою постраждали від війни і можуть продовжувати інвестувати у трансформацію земельного банку, хоч і суттєво менше, ніж до війни, зауважує Андрій Мартин.
При цьому Денис Башлик додає, що до війни найпривабливішою була Харківська область, але через близькість воєнних дій, а ще й тому, що у деяких регіонах відключені реєстри, вона випала з пріоритетних областей для купівлі-продажу землі разом із Кіровоградською.
«Для когось головним фактором залишається безпека, і такі більш схильні до купівлі землі на заході країни, але й ціна там найвища. Інші, зважаючи на логістичні та агрокліматичні умови, інвестують у центральні регіони, оскільки вважають, що там кращий економічний потенціал», — пояснюють у компанії «Делойт».
Традиційно критеріями вибору лотів, зазначають у Land Club, залишаються: ціна ділянки, вартість нотаріальних послуг, розмір ділянки понад 2 га, терміни дії договорів оренди, якість ґрунтів та чи виплачена орендна плата.
Алекс Ліссітса, ініціатор та співзасновник Land Club, гендиректор аграрної компанії ІМК. Звісно, чи не найголовнішим фактором від початку вторгнення є рівень безпечності регіону (хоча б відносний), віддаленість від кордону з росією та білоруссю та зони активних бойових дій.
Післямова
Через трохи більше ніж пів року на ринок мають зайти нові гравці — юрособи. Опитані AgroPortal.ua учасники ринку вважають, що об’єктивних підстав для перенесення строків відкриття ринку землі для юридичних осіб немає, адже Україна не в тому стані, щоб займатися погіршенням умов для інвестицій в агробізнесі.
«Життя показало, що після запуску ринку сільськогосподарських земель ніяких жахіть, які обіцяли політики-популісти, не сталося. Юридичні особи і зараз купують пайові сільськогосподарські землі, хоч і через механізм використання «дружніх» фізичних осіб. Щодо «непайових» земель, таких як землі для особистого селянського господарства або для фермерського господарства, то обмежень у їх придбанні після 1 липня 2021 року для юридичних осіб не було і немає зараз. Звичайно, популістичні законопроєкти, якими будуть намагатися «перенести» ринок для юридичних осіб на «після війни», обов’язково будуть, а їхні автори навряд чи зможуть чітко пояснити, кому і чому від того має стати краще», — резюмує Андрій Мартин.
Коментар юриста
Володимир Ігонін, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Зважаючи на те, що російська агресія почалася з анексії українського Криму, війну проти України росія веде з 2014 року. З тих пір головна зміна — так зване «відкриття ринку» (зняття мораторію на продаж) земель сільськогосподарського призначення з липня 2021 року. Хоча коректніше говорити не про відкриття ринку, а про нові умови обігу земель — згідно з назвою закону. Адже, з одного боку, деякі сільськогосподарські землі не підпадали під мораторій і до згаданого закону, наприклад, непайові угіддя. А з іншого боку, новий закон, скасувавши одні заборони, запровадив нові умови, яких не було до цього.
Так, згідно з оновленою ст. 130 Земельного кодексу «Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (…), які є власниками земель сільськогосподарського призначення». Порушення цієї заборони загрожує конфіскацією земельної ділянки. Законодавець, очевидно, прагнув унеможливити обхід нових умов ринку через покупку часток або акцій в компаніях із землею у власності. Проте на практиці новий «корпоративний мораторій» іноді невиправдано ускладнює корпоративні угоди, які не спрямовані на отримання контролю над сільськогосподарськими угіддями.
З 2021 року ми допомогли кільком клієнтам передати частки в компаніях із сільськогосподарськими землями у власності з дотриманням нових вимог ст. 130 ЗК. У кожному випадку підходи до вирішення задачі були різними, але результату досягали. Вважаю, що в частині «корпоративного мораторію» закон потребує уточнення і обережнішого підходу до впровадження нових заборон.
Щодо продажу самої землі, після повномасштабного вторгнення росії у лютому 2022 року наші клієнти не відзначають значного збільшення угод. Угоди укладаються, але «земельної лихоманки» не відбувається. Водночас землевласники, які хочуть продати свою землю, отримали законну можливість це зробити без схем. Це безумовний позитив відкриття ринку. Юридичні особи зможуть купувати землю лише з 2024 року. Але наразі агробізнес більше хвилює розмінування полів, відновлення інфраструктури, а також нині «золотої» логістики. Тож капітальні інвестиції в земельний банк не є першим пріоритетом. Але в довгостроковій перспективі українські родючі поля є інвестиційно привабливими, зокрема в передчутті глибшої інтеграції України з ЄС.
