Земельний порядок денний України. Попри війну не зникає потреба відводити земельні ділянки під будівництво та ремонт інфраструктури, надавати землю аграріям, оформляти права на землю звичайним громадянам. Потрібно надзвичайно швидко організовувати ремонт інженерних мереж на звільнених територіях, забезпечувати ремонтні служби земельними ділянками, виділяти земельні ділянки підприємствам, які евакуйовані із зони бойових дій, а також надавати землю під будівництво житла тимчасово переміщеним особам. Все це земельні виклики війни. У тому ж Ірпіні був зруйнований водогін і треба було швидко прокласти новий із Києва. Без належного оформлення прав на землю це неможливо робити, а тому такі історії – це теж про виділення землі. Тому земельні питання, можливо, не сильно обговорюються, проте вони точно не на другому плані.
Ринок сільськогосподарських земель
Щодо ринку землі, то він теж діє. Ринок сільськогосподарських земель продовжує функціонувати. У квітні-березні була вимушена перерва – не працювали Державний земельний кадастр і реєстр прав на нерухоме майно. Але після поновлення роботи цих інформаційних систем у середині травня ринок землі також запрацював. Завжди є люди, які хотіли б продати ділянку, є і бажаючі купити, а тому держава зобов’язана організувати умови для проведення транзакція. Щодо пайових земельних ділянок, то найчастішими продавцями є ті, хто отримав спадщину, адже містянам сільськогосподарські ділянки найчастіше непотрібні. Ціни на землю в основному залишилися на довоєнному рівні, адже «нижньою планкою» є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. За наявними трендами, на кінець 2022 року обсяг операцій купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок може сягнути довоєнного рівня (за мінусом тимчасово окупованих територій). Ринок землі є, він працює і обумовлений об’єктивними потребами громадян і бізнесу.
Сьогодні вирішення багатьох проблем економіки воєнного часу залежить від надійності роботи ринку земель та швидкого оформлення прав на земельні ділянки. Наприклад, для аграріїв важливим стало будівництво нових елеваторів на заході України, або побудова нових портів на Дунаї. Все це починається із отримання земельних ділянок.
Законопроект про спрощення посвідчення прав на невеликі сільськогосподарські ділянки
Наразі у парламенті ведеться активна робота над удосконаленням правил земельного ринку в умовах війни – найближчим часом очікуємо ухвалення законопроекту про спрощення посвідчення прав на невеликі сільськогосподарські ділянки. Його задача – прибрати дороговартісні перевірки для власників щодо невеличних ділянок для садівництва та особистого селянського господарства у населених пунктах. Найближчим часом буде розблоковане дооформлення земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, за механізмом безоплатної приватизації. На час війни парламент заборонив безоплатну приватизацію державної та комунальної землі (і це, на мою думку, дуже правильно), але власники житлових і садових будинків повинні отримати можливість доприватизувати землю під своїм майном.
Допуск іноземців до ринку землі з 1 січня 2024 року
Де-факто юридичні особи уже беруть участь на ринку навіть попри наявні обмеження. Ні для кого не секрет, що аграрії масово передають переважне право на придбання пайових ділянок від фермерських господарств та сільськогосподарських підприємств на «дружніх» фізичних осіб. Я би в жодному разі не призупиняв другий етап земельної реформи, що почнеться із 1 січня 2024 року, адже нікому із учасників ринку від того краще не стане, а от залучення інвестицій в агробізнес залишатиметься ускладненим. Нагадаю, що іноземних юридичних осіб у нас не буде в принципі – ринок буде лише для українських юридичних осіб, якими володіють громадяни України.
Орендна плата за землю: зростання відміняється і проблеми з її виплатою
Скоріше за все, 6,9 млн власників пайових ділянок у 2023 році відчують наслідки суттєвого зниження конкурентної боротьби за доступ до земельних ресурсів. Через зменшення операційних доходів агробізнес зупинив нарощення земельних банків. Тож власникам паїв не слід розраховувати на істотне зростання орендної плати в нових договорах оренди землі. Якщо до війни щорічне зростання орендної плати у нових договорах становило 7-10 %, то зараз агросектор скоротив виробництво на третину. Тому відновлення зростання орендної плати доведеться відкласти на післявоєнний період. Об’єктивно виникнуть проблеми зі сплатою оренди за вже діючими договорами оренди землі на тимчасово окупованих, нещодавно звільнених та прифронтових територіях, адже у аграріїв тут доволі часто класичний форс-мажор – через війну вони не можуть працювати і тому виконання господарських зобов’язань зі сплати орендної плати для них також, навряд чи, буде можливим. Ця проблема збережеться до перемоги та приведення земель у придатний для обробітку стан.
Сплата агрокомпаніями ПДФО
У договорі оренди зафіксована чітка сума орендної плати, тому просто так зменшити її в односторонньому порядку не можна – завжди має бути згода обох сторін. Однак частина агропідприємств внаслідок війни мають обставини непереборної сили — форс-мажор, а тому не можуть платити зазначену у договорі орендну плату — і це, в свою чергу, дійсно породжує проблему з ПДФО. Це притаманно для територій, де була чи триває окупація або активні бойові дії. На інших територіях сплата ПДФО із орендної навряд чи скорочуватиметься.
Мінімальне податкове зобов’язання на пай
Діюче законодавство передбачає, що з 2023 року власникам або користувачам земельних ділянок треба буде починати сплачувати мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ) за свій пай. Якщо земельна ділянка не перебуває в офіційній оренді, тоді сплачувати МПЗ доведеться її власнику. У кого ж є офіційний договір оренди – за того сплачувати має орендар. Питання відтермінування сплати МПЗ, звичайно, є політичним. У парламенті наразі немає ініціатив щодо відтермінування МПЗ. Проте слід пам’ятати, що наразі в Україні близько 30 % орендованих земель перебувають у «сірій» оренді – використовуються аграріями неофіційно, а розрахунок із власником паю відбувається готівкою чи у натуральній формі (наприклад, зерном). Це дозволяло таким «орендарям» економити на податках до місцевого бюджету. Із введенням МПЗ власнику паю, що офіційно не переданий в оренду, доведеться сплачувати в середньому 1,5 тис грн у бюджет громади, тобто за середньостатистичний пай потрібно буде викласти близько 6 тис грн. Для орендодавців та орендарів, які чесно сплачують податки, нічого не зміниться – введення МПЗ не повинно призвести до збільшення їх податкових зобов’язань. Звичайно, в умовах війни новий податок однозначно викличе обурення у частини власників паїв, яким відтепер доведеться його сплачувати. Як бути? Повністю відміняти МПЗ я би не радив, але якби я був політиком, то розглянув би доцільність перенесення МПЗ на рік. Наразі за 2022 та 2023 МПЗ не сплачуватиметься лише за земельні ділянки, що розташовані на окупованих територіях та територіях, де ведуться або велися бойові дії, а також за ділянки, що засмічені вибухонебезпечними предметами або на яких розміщені фортифікаційні споруди.
Андрій Мартин
Старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу Реформ КМУ
