Початок кінця «орендного» землекористування
З погляду земельної політики, закінчення 2020 року в Україні було дещо нетиповим, — парламентаріям вже не довелося повторювати яскравої передноворічної традиції подовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Адже ухвалений наприкінці березня закон встановив вирішальну дату — 1 липня 2021 року, з якої має розпочатися новий етап земельних відносин, що передбачатиме включення сільськогосподарських земель у економічний обіг і надання 7 мільйонам громадян, що є власниками пайових земельних ділянок, можливості розпоряджатися своїм майном.
Обраного у результаті складного політичного компромісу формату майбутнього ринку сільськогосподарських земель не критикує лише лінивий. «Ліберали» не задоволені жорсткими обмеженнями на іноземні інвестиції та формально вічною забороною на продаж державних і комунальних земель (залишки яких натомість інтенсивно роздаються у порядку безоплатної приватизації). Умовні «консерватори» в особі переважно політиків-популістів не задоволені однією лише ідеєю з наданням селянам можливості продавати пайові ділянки (адже «земля й душа не продаються»). А частина аграріїв активно виступають проти ринку сільськогосподарських земель, розуміючи, що він зробить доступ агробізнесу до землі як головного виробничого активу дорожчим, — безальтернативність такої звичної та необтяжливої оренди піде в минуле, а збереження сформованих за останні десятиріччя земельних масивів відтепер потребуватиме інвестування вагомої частини доходів у придбання оброблюваних земель у власність.
При цьому більшість аграріїв добре усвідомлюють, що тимчасовий характер користування землею у сільському господарстві позбавляє галузь довгострокових інвестицій, що необхідні для розвитку виробництв із високою доданою вартістю (тваринництва, садівництва, виноградарства, овочівництва, переробки тощо), здійснення меліорації земель і проведення справжньої їх консолідації. Не секрет, що орендарі позбавлені економічної мотивації піклуватися про родючість ґрунтів у довгостроковій перспективі, а тому нерідко виснажливо експлуатують землю, намагаючись вижати з неї максимум доходу за нетривалий період користування.
Однак чи можна вважати запуск 2021 року повномасштабного ринку сільськогосподарських земель завершенням земельної реформи? Очевидно, що ні. Обіг земель сільськогосподарського призначення — це, безперечно, важлива складова фундаментальних земельних перетворень, але далеко не єдина.
Кожний новий інвестиційний проєкт у промисловості, будівництві, видобутку корисних копалин і багатьох інших сферах починається саме із одержання земельних ділянок або зміни їх призначення. Але забюрократизовані процедури набуття прав на землю та колізійне земельне законодавство створюють широкі можливості для корупції, а новини про чергового посадовця, якого затримали за отримання хабара при виділенні земельних ділянок, для України вже давно стали звичним явищем.
Очевидно, що перетворити земельні відносини в Україні із джерела хронічних проблем і корупції на джерело нових можливостей для звичайних громадян і підприємців можна лише за умови вирішення цілої низки взаємопов’язаних завдань, а саме:
- проведення реальної земельної децентралізації та повернення громадам можливості повноцінно управляти землями в межах своєї території;
- дерегуляції землеустрою та оцінки земель, здійснення комплексного планування території сільської громади;
- забезпечення публічності та відкритості кадастрових систем;
- розпоряджання державними та комунальними землями через публічні електронні земельні торги;
- подолання земельного рейдерства.
Частково ці завдання вже виконані Верховною Радою у 2019–2020 роках, яка ухвалила закони щодо протидії рейдерству, про національну інфраструктуру геопросторових даних, а також про планування використання земель.
Так, «антирейдерський» закон створив додаткові гарантії забезпечення захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки. Законодавство про національну інфраструктуру геопросторових даних, що набуває чинності з 1 січня 2021 року, передбачає створення національного геопорталу — спеціального інтернет-ресурсу, на якому підлягатимуть відкритому оприлюдненню всі геопросторові дані, що є в розпорядженні органів державної влади та місцевого самоврядування, зокрема, галузеві та відомчі кадастри — земельний, містобудівний, лісовий, водний, родовищ і проявів корисних копалин, курортів, заповідних територій тощо.
Закон про планування використання земель запроваджує із другого півріччя 2021-го новий вид планувальної документації — комплексний план просторового розвитку території територіальної громади, що покликаний упорядкувати земельні відносини у новостворених громадах. Новий підхід дає змогу ліквідувати корупційні ризики, що характерні для традиційної розробки містобудівної та землевпорядної документації. Громадяни і підприємці отримають просту процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок, — для цього буде достатньо заяви власника землі або землекористувача про його бажання перейти до призначення ділянки, що передбачено комплексним планом громади.
Найбільшою «земельною перемогою» 2021 року може стати ухвалення чи не найважливішого та наймасштабнішого законопроєкту із «пакета земельної реформи» щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (№2194). Документ увібрав у себе майже три десятки окремих реформаторських ініціатив, що передбачають ґрунтовне реформування системи державних органів земельних ресурсів, радикальне зменшення ризиків хабарництва та корупції в земельних відносинах, децентралізацію управління землями та розширення повноважень громад, зняття штучних бюрократичних обмежень заради спрощення доступу до земельних ресурсів для населення та бізнесу, скасування зайвих дозволів і дублювання процедур перевірки документації із землеустрою, зменшення вартості робіт і тривалості часу, що витрачається на виконання процедур, пов’язаних із проведенням землеустрою, тощо. На жаль, 2 грудня 2020-го парламент не спромігся ухвалити цей законопроєкт і відправив його на повторне друге читання, а тому другу спробу варто очікувати у січні-лютому вже цього року.
Навесні також можна розраховувати на прийняття законопроєкту, що має визначити процедуру підготовки та проведення земельних аукціонів через електронну торговельну систему (№2195). Важливу роль у спрощенні доступу фермерів і малих сільськогосподарських підприємств до фінансових ресурсів може відіграти прийняття закону про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві (№3205), проте наповнення статутного капіталу такої фінансової установи значною мірою залежатиме від можливостей державного бюджету.
Окрім ухвалення законодавчих актів, успішність земельної реформи значною мірою залежатиме від зусиль уряду, що повинен 2021 року створити організаційні передумови для функціонування ринку сільськогосподарських земель у визначеному форматі. А для цього слід впровадити технічні інструменти для контролю за обмеженнями щодо концентрації земель у власності громадян та юридичних осіб, створити систему моніторингу земельних відносин, ввести в експлуатацію національний геопортал, ухвалити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки земель і вирішити багато інших завдань.
У цілому варто очікувати, що для земельних відносин 2021 рік буде знаковим. Очевидно, що, як завжди, не все заплановане вдасться здійснити, а правила гри на ринку земель, швидше за все, ще неодноразово підлягатимуть уточненню. Проте після того, як у четвер, 1 липня 2021 року, перший нотаріус посвідчить правочин із пайовою земельною ділянкою, сільське господарство України зміниться назавжди, — це буде початком кінця орендної моделі землекористування.
Андрій Мартин
Старший проєктний менеджер Офісу реформ КМУ
Доктор політичних наук
